KUALA LUMPUR, 3 April - Simulasi kejutan harga perumahan Bank Negara Malaysia (BNM) menyimpulkan bahawa 3.4 peratus peminjam menghadapi risiko kecacatan pinjaman sekiranya nilai rumah mereka menurun sebanyak 50 peratus.
Laporan Kestabilan Kewangan bank pusat 2019 termasuk penemuan ujian tekanan yang dilakukan pada senario di mana harga rumah dan pendapatan jatuh mendadak disebabkan oleh kegawatan ekonomi.
Ujian meneliti bagaimana peminjam akan bereaksi sekiranya pendapatan mereka jatuh cukup sehingga pembayaran balik pinjaman memberi kesan keatas keperluan asas, jika nilai rumah mereka menjadi kurang dari apa yang mereka bayar, atau keduanya.
Ia membuat kesimpulan bahawa kebanyakan akan memilih untuk mencairkan simpanan persaraan mereka atau meminjam secara tidak rasmi untuk mengelakkan diri mengalami tunggakan, disebabkan sebahagian besarnya memudaratkan yang akan dilakukan terhadap kepercayaan pinjaman mereka.
"Kerosakan juga tidak menguntungkan bagi bank pemilik, yang menyumbang sebahagian besar (82 peratus) peminjam pinjaman perumahan Malaysia, kerana ini akan mengakibatkan peminjam kehilangan rumah mereka.
"Bagaimanapun, isi rumah dengan margin kewangan negatif dan ekuiti negatif berada dalam kedudukan yang sangat berbahaya kerana mereka tidak mempunyai insentif dan cara untuk membayar pinjaman mereka," kata laporan itu.
Dalam satu senario di mana harga rumah sahaja jatuh sebanyak 20 peratus, sama seperti apa yang berlaku selepas Krisis Kewangan Asia 1997, peminjam risiko akan meningkat kepada 2 peratus daripada angka asas 0.1 peratus.
Untuk senario kedua di mana harga hartanah dibelah dua, dengan berkesan menghapuskan sembilan tahun penghayatan terkumpul, bahagian peminjam terdedah adalah 3.4 peratus.
Dalam senario akhir di mana pendapatan isi rumah turun 10 peratus dan nilai rumah menurun sebanyak 20 peratus, peminjam berisiko juga 3.4 peratus.
Walau bagaimanapun, senario kedua lebih merosakkan peminjam, dengan BNM menganggarkan kerugian modal mereka ialah RM58 bilion berbanding RM38.6 bilion untuk senario dua. Yang pertama akan menghapuskan RM21.8 bilion dalam modal bank-bank Malaysia.
Mereka yang paling berkemungkinan menjadi peminjam risiko dalam skenario ketiga dengan "Pencetus Double" adalah biasanya isi rumah yang sangat leveraged di Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang, kerana kemungkinan mereka mengeluarkan gadai janji yang lebih besar untuk dapat membeli rumah di kawasan ini.
"Hasilnya mengesahkan kebolehan bank dan kebanyakan isi rumah untuk menahan harga rumah dan kejutan pendapatan yang teruk.
"Keputusan ini boleh dikaitkan dengan piawaian kemampuan pinjaman yang lebih baik yang digunakan oleh bank apabila memperluaskan pinjaman kepada isi rumah, dan tahap permodalan yang kukuh dikekalkan oleh bank-bank Malaysia," kata BNM.
Ia juga mengulangi penilaiannya sebelum ini bahawa harga rumah di negara ini tidak dapat dibandingkan dengan tahap pendapatan isi rumah Malaysia.
Laporan Kestabilan Kewangan bank pusat 2019 termasuk penemuan ujian tekanan yang dilakukan pada senario di mana harga rumah dan pendapatan jatuh mendadak disebabkan oleh kegawatan ekonomi.
Ujian meneliti bagaimana peminjam akan bereaksi sekiranya pendapatan mereka jatuh cukup sehingga pembayaran balik pinjaman memberi kesan keatas keperluan asas, jika nilai rumah mereka menjadi kurang dari apa yang mereka bayar, atau keduanya.
Ia membuat kesimpulan bahawa kebanyakan akan memilih untuk mencairkan simpanan persaraan mereka atau meminjam secara tidak rasmi untuk mengelakkan diri mengalami tunggakan, disebabkan sebahagian besarnya memudaratkan yang akan dilakukan terhadap kepercayaan pinjaman mereka.
"Kerosakan juga tidak menguntungkan bagi bank pemilik, yang menyumbang sebahagian besar (82 peratus) peminjam pinjaman perumahan Malaysia, kerana ini akan mengakibatkan peminjam kehilangan rumah mereka.
"Bagaimanapun, isi rumah dengan margin kewangan negatif dan ekuiti negatif berada dalam kedudukan yang sangat berbahaya kerana mereka tidak mempunyai insentif dan cara untuk membayar pinjaman mereka," kata laporan itu.
Dalam satu senario di mana harga rumah sahaja jatuh sebanyak 20 peratus, sama seperti apa yang berlaku selepas Krisis Kewangan Asia 1997, peminjam risiko akan meningkat kepada 2 peratus daripada angka asas 0.1 peratus.
Untuk senario kedua di mana harga hartanah dibelah dua, dengan berkesan menghapuskan sembilan tahun penghayatan terkumpul, bahagian peminjam terdedah adalah 3.4 peratus.
Dalam senario akhir di mana pendapatan isi rumah turun 10 peratus dan nilai rumah menurun sebanyak 20 peratus, peminjam berisiko juga 3.4 peratus.
Walau bagaimanapun, senario kedua lebih merosakkan peminjam, dengan BNM menganggarkan kerugian modal mereka ialah RM58 bilion berbanding RM38.6 bilion untuk senario dua. Yang pertama akan menghapuskan RM21.8 bilion dalam modal bank-bank Malaysia.
Mereka yang paling berkemungkinan menjadi peminjam risiko dalam skenario ketiga dengan "Pencetus Double" adalah biasanya isi rumah yang sangat leveraged di Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang, kerana kemungkinan mereka mengeluarkan gadai janji yang lebih besar untuk dapat membeli rumah di kawasan ini.
"Hasilnya mengesahkan kebolehan bank dan kebanyakan isi rumah untuk menahan harga rumah dan kejutan pendapatan yang teruk.
"Keputusan ini boleh dikaitkan dengan piawaian kemampuan pinjaman yang lebih baik yang digunakan oleh bank apabila memperluaskan pinjaman kepada isi rumah, dan tahap permodalan yang kukuh dikekalkan oleh bank-bank Malaysia," kata BNM.
Ia juga mengulangi penilaiannya sebelum ini bahawa harga rumah di negara ini tidak dapat dibandingkan dengan tahap pendapatan isi rumah Malaysia.
